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L’expropriation pour cause d’utilité publique

 
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casablancacity


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MessagePosté le: Mer 9 Déc - 21:17 (2009)    Sujet du message: L’expropriation pour cause d’utilité publique Répondre en citant

Toutes les constitutions marocaines ont mis l’accent sur la protection de la propriété privée tout en permettant sa limitation dans un but d’intérêt public et selon les procédures prévues par la loi.

C’est ainsi que l’article 15 de la constitution de 1996 dispose que « le droit de propriété et la liberté d’entreprendre demeurent garantis.
La loi peut en limiter l’étendue et l’exercice si les exigences du développement économique et social de la Nation en dictent la nécessité.
Il ne peut être procédé à expropriation que dans les cas et les formes prévus par la loi ».

Partant de ce principe, le législateur a mis en place un régime juridique particulier à l’expropriation conciliant entre le droit du propriétaire et les impératifs de la réalisation des projets d’utilité publique. Il s’agit de la loi n° 7-81 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique et à l'occupation temporaire.
Les procédures ainsi mises en place doivent être scrupuleusement respectées par l’administration à peine d’être condamnée pour voie de fait.

En effet, l’article premier de la loi n° 7-81 précitée dispose que « l'expropriation d'immeubles, en tout ou partie, ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée que lorsque l'utilité publique en a été déclarée et ne peut être poursuivie que dans les formes prescrites par la présente loi sous réserve des dérogations y apportées en tout ou partie par des législations spéciales ».

C’est en raison de l’enjeu de cette procédure que nous proposons ce guide relatant le circuit et les intervenant de la procédure.

biens susceptibles d’expropriation :

Le principe :
En application de l’article premier de la loi n° 7-81 précitée, peuvent être frappés d’expropriation :
- les immeubles ;
- les droits réels immobiliers dont la liste est donnée par l’article 8 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, à savoir :
1° la propriété des biens immeubles ;
2° l'usufruit des mêmes biens ;
3° les habous ;
4° les droits d'usage et d'habitation ;
5° l'emphytéose ;
6° le droit de superficie ;
7° l'antichrèse ;
8° les servitudes et les services fonciers ;
9° les privilèges et hypothèques ;
10° les droits coutumiers musulmans tels que gza, istidjar, guelza, zina, houa.
L’exclusion :
En vertu de l’article 4 de la loi 7-81, sont exclus de l’expropriation :
- les édifices à caractère religieux des divers cultes ;
- les cimetières ;
- les immeubles faisant partie du domaine public ;
- et les ouvrages militaires.

personnes bénéficiant du droit expropriation :
Le droit d’expropriation est conféré :
- à l’Etat ;
- aux collectivités locales ;
- et sur délégation, aux personnes morales de droit public et privé ou aux personnes physiques auxquelles la puissance publique délègue ses droits en vue d'entreprendre des travaux ou opérations déclarés d'utilité publique.

I – la phase administrative de l’expropriation :

Première étape : La déclaration d’utilité publique (DUP) :

Les propriétés ne peuvent pas être expropriées que si cette expropriation est dictée par un motif d’intérêts public.
C’est pourquoi, l’administration doit déclarer qu’une opération déterminée revêt le caractère d’utilité publique.

1- la forme de la déclaration d’utilité publique :
La DUP est toujours déclaré par décret publié pris sur proposition du ministre intéressé et au Bulletin officiel.
Sauf dans le cas où la DUP est combinée avec l’acte de cessibilité (qu’on abordera par la suite), le décret se contente de préciser la zone susceptible d'être frappée d'expropriation.
Cette zone peut comprendre, outre les immeubles nécessaires à la réalisation des ouvrages ou opérations déclarés d'utilité publique, la portion restante de ces immeubles ainsi que les immeubles avoisinants lorsque l'expropriation en est jugée nécessaire pour mieux atteindre le but d'utilité publique envisagé ou lorsque l'exécution des travaux doit procurer à ces immeubles une notable augmentation de valeur.
Le décret est généralement ainsi rédigé « Est déclaré d’utilité publique la construction d’un barrage à la commune de…. ».

2- publicité de la DUP :
Le décret déclaratif d'utilité publique fait l'objet des mesures de publicité suivantes :
- publication intégrale au Bulletin officiel (1re partie) ;
- insertion d'un avis dans un ou plusieurs journaux autorisés à recevoir les annonces légales, avec référence au Bulletin officiel dans lequel la publication a été faite ;
- affichage intégral dans les bureaux de la commune du lieu de situation de la zone frappée d'expropriation.
Ces mesures peuvent être complétées par tous autres moyens de publicité appropriés.

3- Effets de la DUP :
Afin de parer à toute spéculation, la loi n° 7-81 a donné à la DUP certains effets juridiques sur la zone concernée.
Ainsi en vertu de l’article 15 de ladite loi, aucune construction ne peut être élevée, aucune plantation ou amélioration ne peut être effectuée sans l'accord de l'expropriant sur les immeubles situés dans la zone fixée par ledit acte et pendant une période de deux ans à compter de la publication au Bulletin officiel de l'acte déclaratif d'utilité publique.
Deuxième étape : l’acte de cessibilité :
L’acte de cessibilité est l’acte qui désigne les parcelles qui seront effectivement expropriées, tandis que la DUP se contente de préciser une zone où des parcelles peuvent être expropriées.
Bien entendu, la préparation de cet acte découle de l’enquête parcellaire que l’administration effectue sur le terrain pour déterminer les parcelles, leur superficie, leur contenance, leurs propriétaires et les éventuels titulaires des droits réels.
Il y a lieu de rappeler que le décret déclaratif d’utilité publique peut désigner, en même temps les parcelles à exproprier, auquel cas, il est soumis à la même procédure que l’acte de cessibilité pris postérieurement à la DUP.
1- la forme de l’acte de cessibilité :
A l’exception du le cas où la DUP porte également cessibilité auquel cas, l’acte prend toujours la forme d’un décret, l’acte de cessibilité est pris :
- par le président du conseil communal lorsque l'expropriant est une commune urbaine ou rurale ou toute personne à qui elle aura délégué ce droit ;
- par le gouverneur de la province ou de la préfecture lorsque l'expropriant est une province ou une préfecture ou une personne à qui elle aura délégué ce droit ;
- par le ministre intéressé après avis du ministre de l'intérieur dans les cas autres que ceux visés ci-dessus.
2- les mesures préparatoires à l’acte de cessibilité :
Avant la prise de l’acte de cessibilité, ce dernier dans sa phase de projet fait l’objet de certaines mesures et formalités, à savoir :
A- publicité du projet d’acte de cessibilité :
Le projet d’acte de cessibilité fait l’objet des mesures de publicité suivantes :
- publication au Bulletin officiel (2e partie) ;
- publication dans un ou plusieurs journaux autorisés à recevoir les annonces légales ;
- dépôt, accompagné d'un plan, au bureau de la commune où les intéressés peuvent en prendre connaissance et présenter leurs observations pendant un délai de deux mois, à dater de sa publication au Bulletin officiel ;
- dépôt à la conservation de la propriété foncière du lieu de situation des immeubles contre un certificat délivré par le conservateur de la propriété foncière attestant que la mention dudit projet d'acte a été inscrite soit sur les titres fonciers concernés, soit, s'il s'agit d'immeubles en cours d'immatriculation, sur le registre des oppositions, en application de l'article 84 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles ;
- Lorsqu'il s'agit d'immeubles qui ne sont ni immatriculés ni en cours d'immatriculation, dépôt au greffe du tribunal administratif de la situation des immeubles pour être inscrit sur le registre spécial prévu par l'article 455 du Code de procédure civile contre un certificat attestant cette inscription est remis par le greffier à l'expropriant.

B- l’enquête publique :

Tout acte de cessibilité doit être précédé par une enquête de deux mois.
A cet effet, un registre d’observation est ouvert dans chaque commune intéressée où les intéressés peuvent inscrire leurs observations. Les propriétaires sont tenus de faire connaître tous les fermiers, locataires et autres détenteurs de droits sur les immeubles, faute de quoi ils restent seuls chargés envers ces personnes des indemnités qu'elles pourraient réclamer. Tous autres tiers sont tenus, dans ce même délai, de se faire connaître sous peine d'être déchus de tout droit.
Après la clôture de l’enquête le registre des observations est retourné à l’expropriant signé par le président du conseil communal.

3- la prise de l’acte de cessibilité :
Au vu du registre d’observations, l’expropriant prend l’acte de cessibilité en tenant compte des observations fondées formulées au cours de l’enquête publique.
Cet acte doit faire l’objet des mêmes mesures de publicité que le décret déclaratif d’utilité publique, à savoir :
- publication intégrale au Bulletin officiel (1re partie);
- insertion d'un avis dans un ou plusieurs journaux autorisés à recevoir les annonces légales, avec référence au Bulletin officiel dans lequel la publication a été faite ;
- affichage intégral dans les bureaux de la commune du lieu de situation de la zone frappée d'expropriation.
Il est à signaler que l’acte de cessibilité doit être pris dans un délai de deux ans à compter de la publication au Bulletin officiel de l’acte déclaratif d’utilité publique.

4 – effets de l’acte de cessibilité :
Les effets de l’acte de cessibilité sont les mêmes que ceux de la DUP, à savoir, l’interdiction, pendant deux ans de toute construction, plantation ou amélioration sur les immeubles désignés dans l’acte sans l’autorisation de l’expropriant.
Troisième étape : L’évaluation des indemnités d’expropriation :
Dès la publication de l’acte de cessibilité au Bulletin officiel, l’expropriant provoque la réunion de la commission administrative d’évaluation pour fixer les indemnités qui seront proposées aux expropriés.
Cette commission se compose des membres permanents et de membres non permanents.
Les membres permanents sont :
- l'autorité administrative locale ou son représentant, président ;
- le chef de la circonscription domaniale ou son délégué ;
- le receveur de l'enregistrement et du timbre ou son délégué ;
- le représentant de l'expropriant ou de l'administration au profit de laquelle la procédure d'expropriation est poursuivie.
Les membres non permanents sont, suivant la nature de l'immeuble :
Terrains ruraux bâtis ou non bâtis :
- l'inspecteur des impôts urbains ou son délégué ;
- l'inspecteur de l'urbanisme ou son délégué ;
Terrains ruraux :
- le représentant provincial du ministère de l'agriculture et de la réforme agraire ou son délégué ;
- l'inspecteur des impôts ruraux ou son délégué.
Le secrétariat est assuré par l'autorité expropriante.
Les prix fixés par la commission constituent est la base minimale de l’indemnisation des expropriés. C’est ce qu’on appelle « l’indemnité provisionnelle ».
Quatrième étape : recherche de l’accord amiable des expropriés :
Il faut signaler de prime abord que cette étape n’est pas obligatoire mais seulement une faculté offerte à l’expropriant pour faire l’économie des procédures judiciaires et activer la prise de possession des terrains ou le transfert de propriété.
1- Forme de l’accord amiable :
Lorsque l'expropriant et l'exproprié s'entendent sur le prix fixé par la commission et sur les modalités de cession de l'immeuble ou des droits réels frappés d'expropriation ou su celles de la prise de possession, cet accord doit être formalisé et concrétisé par un acte juridique dont la forme varie selon que le propriétaire où le titulaire du droit réel réside ou non dans les lieux de l’immeuble exproprié ;
Si l’exproprié réside sur les lieux, l’accord est passé par procès verbal devant l'autorité administrative locale du lieu de situation de l'immeuble lorsque l'exproprié réside dans ledit lieu ;
Si l'exproprié ne réside pas dans ce lieu, cet accord est conclu conformément aux dispositions du droit privé par acte sous seing privé ou par acte notarié et il est notifié à l'autorité administrative locale.
Il y a lieu de signaler que l’accord peut porter soit sur le transfert de propriété, soit uniquement sur la prise de possession.
2- effets de l’accord amiable :
A partir de la date de son dépôt à la conservation de la propriété foncière, l’acte concrétisant l’accord amiable produit les mêmes effets que le jugement de transfert de propriété que nous traiterons dans ce guide.


II- La phase judiciaire de l’expropriation :

En vertu de l’article 2 de la loi 7-81, « l’expropriation pour cause d'utilité publique s'opère par autorité de justice ».
C’est pourquoi, si la tentative de l’accord amiable n’a pas abouti ou si l’expropriant n’y a pas recouru, l’intervention du juge devient obligatoire.
A cet effet, l’expropriant est tenu de s’adresser au juge administratif dans le délai de validité de l’acte de cessibilité (deux ans à compter de sa publication au bulletin officiel) et lui présenter deux de requêtes tendant respectivement à la prise de possession et au transfert de propriété.

1- la requête tendant à la prise de possession :
Cette procédure a été prévue pour permettre à l’expropriant d’entamer rapidement les travaux en prenant possession des terrains qui lui sont nécessaires. Dans cette phase, les terrains continuent à appartenir, juridiquement, à leurs propriétaires et demeurent inscrits en leurs noms. Seul l’utilisation leur est enlevée.
En raison de la finalité de cette procédure, la requête doit être adressée au juge administratif des référés, précisant le montant des offres de l'expropriant et assortie de toutes les pièces justificatives de l'accomplissement desdites formalités.

En vertu de l’article 24 de la loi 7-81, lorsque la prise de possession est demandée par l'expropriant, le juge des référés ne peut refuser l'autorisation que pour cause de nullité de la procédure.

L'ordonnance autorisant la prise de possession prescrit le versement aux ayants droit ou la consignation de l'indemnité provisionnelle.
Cette ordonnance n'est pas susceptible d'appel.

2- la requête tendant au transfert de propriété :
Cette requête est présentée par l’expropriant au tribunal administratif dans le ressort duquel est situé l'immeuble, une requête tendant à faire prononcer le transfert de propriété et fixer les indemnités.
Comme pour le cas de la demande de prise de possession, cette requête doit être accompagnée de toutes les pièces justificatives de l’accomplissement des formalités requises et précisant le montant de l’offre de l’administration.
Comme son appellation l’indique, cette requête a pour objet de transférer à l’expropriant la propriété légale de l’immeuble exproprié et la fixation du montant des indemnités d’expropriation.
Le jugement qui prononce le transfert de propriété fixe l'indemnité d'expropriation après avoir obligatoirement rappelé le montant des offres de l'expropriant et en prescrit le paiement ou la consignation.

3- fixation des indemnités :
Le législateur a mis en place un certains nombre de règles à respecter par le juge pour fixer l’indemnité d’expropriation, à savoir que :

- l’indemnité ne doit indemniser que du dommage actuel et certain directement causé par l'expropriation ; elle ne peut s'étendre à un dommage incertain, éventuel ou indirect ;
- elle est fixée d'après la valeur de l'immeuble au jour de la décision prononçant l'expropriation sans qu'il puisse être tenu compte, pour la détermination de cette valeur, des constructions, plantations et améliorations faites, sans l'accord de l'expropriant, depuis la publication ou la notification de l'acte déclaratif d'utilité publique désignant les propriétés frappées d'expropriation ;
- l'indemnité ainsi calculée ne peut dépasser la valeur de l'immeuble au jour de la publication de l'acte de cessibilité ou de la notification de l'acte déclaratif d'utilité publique désignant les propriétés frappées d'expropriation. Il n'est pas tenu compte dans la détermination de cette valeur des éléments de hausse spéculative qui se seraient manifestés depuis l'acte déclaratif d'utilité publique.
Cependant, pour inciter l’expropriant à activer le dépôt de la requête, la loi a prévu que si l’expropriant n'a pas déposé, dans un délai de six mois à compter de la publication de l'acte de cessibilité ou de la notification de l'acte d'utilité publique désignant les immeubles frappés d'expropriation, la requête tendant à faire prononcer l'expropriation et fixer les indemnités ainsi celle demandant que soit ordonnée la prise de possession, la valeur que ne peut dépasser l'indemnité d'expropriation est celle de l'immeuble au jour où a lieu le dernier dépôt de l'une de ces requêtes au greffier du tribunal administratif .
- le cas échéant, l'indemnité est modifiée en considération de la plus-value ou de la moins-value résultant pour la partie de l'immeuble non expropriée de l'annonce de l'ouvrage ou de l'opération projetée.
Il faut rappeler que les indemnités peuvent être réduites par l’effet de deux types de procédures :
- la contribution des riverains à la réalisation de la voirie, prévue par les articles 37 et 82 de la loi 112-90 relative à l'urbanisme qui dispose que « le propriétaire de toute parcelle devenant ou demeurant riveraine de la voirie communale projetée, est tenu de contribuer gratuitement à la création de cette voirie jusqu'à concurrence de la valeur d'une portion de son terrain équivalente à un rectangle d'une largeur de dix mètres et d'une longueur égale à la longueur de façade dont disposera la parcelle sur ladite voirie. Cette contribution ne saurait toutefois dépasser la valeur du quart de la parcelle ;
- l’indemnité de plus-value, prévue par l’article 59 de la loi 7-81 qui dispose que « Article 59 : Lorsque l'annonce ou l'exécution de travaux ou opérations publics confère à des propriétés privées une augmentation de valeur supérieure à 20 %, les bénéficiaires de cette augmentation ou leurs ayants droit sont solidairement redevables envers la collectivité intéressée d'une indemnité égale à la moitié de la totalité de la plus-value ainsi créée.
L'indemnité de plus-value est réduite, s'il y a lieu, de telle sorte qu'en aucun cas l'enrichissement restant acquis au redevable ne soit inférieur à 20 %. »
Le transfert effectif de propriété ne peut avoir lieu qu’après paiement ou consignation du montant de l’indemnité fixé par le juge.
Le jugement prononçant le transfert de propriété et fixant l'indemnité est susceptible d'un appel ayant pour seul objet la fixation de l'indemnité.
Les décisions judiciaires prononçant l'expropriation sont notifiées d'office par le greffier à l'expropriant et aux expropriés qui se sont fait connaître ainsi que, lorsqu'il s'agit d'immeubles immatriculés ou en cours d'immatriculation aux divers ayants droit tels qu'ils sont désignés dans le certificat délivré par le conservateur de la propriété foncière et, le cas échéant, à l'occupant.

4- Effets du jugement de transfert de la propriété :
Ce jugement a pour effet de purger l’immeuble concerné de tous droits et charges pouvant le grever dans les conditions suivantes :
- pour les immeubles immatriculés, il emporte de plein droit mutation au nom de l'autorité expropriante ; toutes les inscriptions au profit de tiers, de quelque nature qu'elles soient, sont radiées d'office et les droits des bénéficiaires sont transportés sur les indemnités ;
- pour les immeubles en cours d'immatriculation, il entraîne l'établissement de titres nets de charges au profit de l'autorité expropriante, après simple récolement du bornage et établissement du plan foncier, les droits éventuels des opposants, qui restent à déterminer dans le cadre de la procédure normale d'immatriculation sont transportés d’office sur l'indemnité ;
- en ce qui concerne les propriétés non immatriculées, ni en cours d'immatriculation, le jugement précité purge les immeubles ou les droits réels expropriés de tous droits et charges pouvant les grever.
En conséquence, et au vu du jugement, le conservateur de la propriété foncière procède à l'établissement des titres définitifs au nom de l'autorité expropriante après simple récolement du bornage et établissement du plan foncier.


Récapitulatif de la procédure d’expropriation

Décret déclaratif de l’utilité publique D.U.P (durée de validité deux ans)
- Publication au bulletin officiel,
- Publication dans les journaux des annonces légales,
- Affichage dans les communes concernées.
-
Enquête administrative précédant l’acte de cessibilité (durée 2 mois)
- Publication du projet au bulletin officiel,
- Publication dans les journaux des annonces légales,
- Dépôt dans les communes concernées, accompagné du plan et d’un registre d’observation.
- Dépôt à la conservation foncière.
Acte de cessibilité : (validité 2 ans)
- Mêmes mesures de publicité que la DUP
- réunion de la commission d’évaluation
- possibilité de passer des accords amiables avec les expropriés
Procédure judiciaire :
- dépôt auprès du tribunal administratif d’une demande de prise de possession,
- dépôt devant le même tribunal d’une demande de transfert de propriété.
- paiement ou consignation des indemnités d’expropriation.
Immatriculation des parcelles expropriées.


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MessagePosté le: Mer 9 Déc - 21:17 (2009)    Sujet du message: Publicité

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